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房产税绸缪“落地”
发布时间:2010-7-15 17:55:48 | 人感兴趣 | 评分:3 | 收藏:
来源:本站原创 | 作者:佚名
 
 
六年多的模拟评税试点成果,已应用于房地产交易环节评税;经调整后便可用于房产税评税征收
房产税何时征收、向谁征收、哪些城市先行?近两个多月来,自中央相关部委和各地传出的零散信息,便会引起众多的议论,也让房地产市场落入整体“量跌价平”的停滞状态,A股市场也因此震荡下行。
财政部、国税总局要求原则上选择省会城市城区进行评税
“房产税的核心和难点是评估和征管。”多位参与房地产税收研究和政策制定的专家认为,对居民个人住房征税,除了确定纳税人、税基、税率、免税扣除等税收要素,诸如房地产信息采集、评税技术和征管准备则更加繁杂。
本刊记者了解到,目前,北京、杭州、上海、重庆、深圳等大城市,以及大连、青岛、丹东等一些二三线城市,税务部门已基本掌握了本地房地产信息、数据,通过房地产评税核定计税价格也已在二手房交易环节使用,对个人保有房产征税的技术条件已基本具备。
参与改革部门扩容
关于房地产税的改革,早期开征新税种—物业税的改革思路,主要由财政部、国税总局两部门负责。按职能划分,拟订税制改革方案这样制度层面的改革事务主要由财政部负责,涉及征管等技术层面的工作由国税总局负责。
2009年5月,国务院批转《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中提出,“研究开征物业税。”负责部门除了财政部和国税总局,增加了国家发改委、住房和城乡建设部。
进入2010年,改革思路由物业税框架转为房产税框架,即通过改革现有房产税,实现对个人住房征税的目的。国务院于5月底批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,提出“逐步推进房产税改革”,并明确此项工作由五部委负责,除上述四部门外,新增了国土资源部。
“对居民个人住房征税,仅靠财税部门很难取得实质进展。”国务院发展研究中心研究员倪红日说,即便是摸清房地产信息这样的技术性问题,没有其他部门的配合,财税部门难以掌握全面。因此,对个人住房征税不仅是税法的问题,还有一个征管的问题,“税收制度设计得很好,如果征管不落实,税收也‘落不了地’”。
对个人住房征税,改革难度超过初期的估计,国家发改委的加入,显然是为了增强改革的推动力。
目前,住房建设部门掌握房屋建设和交易基础信息,国土资源部掌握土地方面的基础信息。如果没有住房和城乡建设部与国土资源部的协助,房地产信息的获取、评估征税和税收征管等便面临诸多难题。
对个人房产征税,需确定纳税人、税基、税率、免征扣除等,此类制度层面的改革,直接涉及政府和居民个人之间的权利调整;改革方案的确定,要考虑方方面面的利益,如果不能获得广泛支持,改革就难以成行。正是因为房地产税制改革的复杂和困难,国务院负责改革的部门,从初期的财政部和国税总局,扩大到了五部委。
在地方,部门合作也已开始。目前在北京,市地税局和市建委建立了房地产数据共享机制,市建委每月初将六大类关于房地产的信息提供地税部门,地税部门则将契税完税(或减免税)、房屋租赁纳税登记信息提供给市建委。
评估征税先行实践
“一旦总局决定对个人住房开征房产税,大连就能贯彻执行。”大连市地税局财产与行为税处处长邹林对本刊记者说,大连地税局已经掌握了全市的房地产信息,除了国土、住房部门提供了部分基础数据,税务部门自行采集了大部分房地产信息。用评税软件进行评估征税也已经成熟,自2009年开始已经在二手房交易环节的税收征管中使用。
财政部、国税总局要求原则上选择省会城市城区进行评税
邹林介绍说,按国税总局的要求,地方税务部门的主要工作是掌握税源、评估征税。数据从哪儿来,如何计算,怎么征收,纳税人如何履行纳税义务等这些工作的程序、办法等。“我们现在研究的就是这些具体操作,”邹林说,“关于何时开征、税率、免征扣除,这些政策要看税总的想法。”
自2003年中央提出开征物业税以来,关于这一税种的传闻不绝于耳,但所谓物业税在试点城市“空转”的说法,实际是税务部门进行的模拟评税试点,被市场扩大化理解为物业税开征试点。实际上,按评估值征税,仅是对房地产征税的计税依据而已。
国税总局和财政部于2004年和2007年分两次,共选定了十个省市进行房地产模拟评税试点,包括北京、江苏、深圳、重庆、辽宁、宁夏、河南、安徽、福建和天津。
在试点近五年后,国税总局于2008年4月决定,从之前进行房地产模拟评税试点的省市,选择北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市,开始用评税技术核定计税价格。在房地产保有环节税收制度暂未出台情况下,将模拟评税试点取得的成果,先行用于契税等房地产交易环节的实际征收。
到了2009年底,财政部、国税总局决定,在全国范围内开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作,要求各省市区和计划单列市财税部门,选定城市开展这项工作,原则上选择省会城市城区,也可结合本地房地产市场的特点及工作意愿,选择房地产市场比较发达、管理规范、征管能力强的城区。
财政部和国税总局要求各地财税部门集中力量采集数据,抓紧将评税技术应用到房地产交易环节税收征管中。评税软件选用或参照杭州版、丹东版软件,2009年内完成征管软件的本地化修改及培训。
此外,国税总局提供了通用软件清单,各地要按照本地区的评税技术标准,从中选择适用的软件系统。并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况,对通用软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及检验。
根据两部门的要求,房地产评税工作要成立工作领导小组和工作实施小组。各地财税部门要加强与地方政府及相关部门的沟通和交流,争取支持。领导小组成员既要包括财税部门主管领导,也要邀请当地国土、房产、建设、规划等相关部门负责人参加。
“数据信息库应考虑今后房地产税制改革的需要。”财政部和国税总局强调,各地可采用细分区域,实地勘测或利用纳税申报资料、国土和房管部门信息等方式,采集数据,建立数据信息库。同时,按照公平、简便、有效化解征管矛盾原则,在现行法律法规框架下,制定适合本地情况的争议处理办法,建立争议处理机制。
今年以来,国税总局针对房地产评税,加紧培训全国税务系统工作人员。国税总局在其直属的扬州税务进修学院,已举办三期房地产模拟评税及计税价格核定培训班,每期培训时间半月左右、参加培训的税务人员超过百人。
财政部、国税总局要求原则上选择省会城市城区进行评税
国税总局的培训重点关注以下方面:房地产评税基本理论方法、国际房地产税制及评税、税源数据采集及审核、房地产批量评税标准和模型建立,以及房地产批量评税软件、房地产交易计税价格核定等。
与房产税制度层面的改革相比,房产税征收技术方面涉及的信息数据、评估和批量评税、征收管理等方面的内容,相对具有客观性、通用性和专业特性,可以直接借鉴国外的成功经验。
“在二手房交易环节评税征收的软件,只要稍作调整,就可直接应用于住房保有环节。”北京大学林肯研究院主任满燕云对本刊记者说,这在技术上没有多少障碍。
正因如此,虽然房地产税制改革方案至今仍未成型,但按评估值征税和征管框架业已确定,经过六年多的试点,评税已在多个试点城市实际运行。
2004年以来模拟评税试点的成果,在房地产交易环节得以应用,只要稍作调整,即可用于未来针对个人住房征税。
据大连市地税局官员介绍,大连选用了丹东版评税软件,完成了本地化修改,已在全市范围内应用房地产评税技术核定房地产交易计税价格,计算机软件评估模式替代了人工评估的模式,提高了征税效率和公平性,也为下一步在个人保有住房环节征税打下了基础。
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